גג הבנין אינו מוצמד לאף דירה בנסח הטאבו.
בקירות גג הבנין (היכן שממוקמים דודי השמש) נצפו כבר לפני שנים נזקי מזג אויר כגון סדקים בקירות, רטיבויות וכו' – נושא זה הינו פרי של רשלנות הקבלן שבנה את הבנין (הבנין שלנו בן 8 שנים), שלא אטם את הגג כמו אותו שצריך.
בקירות ביתו של הפנטהאוז (קומה 7) נצפו נזקי רטיבות.
הדייר של הפנטהאוז טוען שניסה לפנות לקבלן כדי שיתקן את הנזקים – ללא הצלחה מצידו.
כעת מבקש דייר הפנטהאוז שכל הדיירים ישאו :
א. בעלויות תיקון קומת הגג.
ב. בעלויות תיקון קירות ביתו.
נראה היגיוני שבעלויות הנזקים בקומת הגג (סעיף 2א')– ישאו הדיירים (כרכוש משותף).
שאלתי: מי צריך לשאת בעלויות של נזקי קירות ביתו של הפנטהאוז (סעיף 2ב')?
מאחר והנזק בקירות הפנטהאוז הינן תוצאה של הזנחת הקבלן – האם על הדיירים לשאת בעלויות, או שעל דייר הפנטהאוז להתנהל רק מול הקבלן והוא אינו יכול לחייב את הדיירים (שהרי הקבלן הוא זה שהזיקו, ולא הדיירים) ?
[אציין שהנושא שונה לדעתי ממקרה אחר, לדוגמה באם היה מדובר בבנין בן 30/40 שנה למשל, בו התפתחו סדקים בקומת גג הבנין שנניח לא טופלו בזמן ע"י ועד הבית, ואלה גרמו לנזקים בקירות ביתו של הפנטהאוז – אזי סביר להניח שהעלויות בסעיף 2ב' לעיל יהיו גם על הדיירים (כי זה נזק ישיר מהזנחת ועד הבנין באי-טיפולו בגג), אך נראה כי אין זה המקרה דנן]
אם הנזילהמגיעהמגגשהוארכושמשותף,הרישדייריהבנייןאחראיםלתחזוקושלהרכושהמשותף, כששלוחםהואוועדהבית, ואםנגרםנזקשםהרישכולם יהיוחייבים לשפץ זאת. ולכןבמקרהדנן,אם ישבעיהבגגהרישעלכלדייריםהבניין מוטלעליהם לתקנו(שו"ע חו"מ קסדאב"ח מובא בבארהיטבקנהס"קיג, שו"ת מנחת יצחקשו"ת משכנותישראל).
. ג. למרות שהנזק נגרם בגלל רשלנות הקבלן הרי שאין זה מתיר לעשות שימושים בגג שעל ידם עלול להיגרם נזק לשכנים (שבות יעקב ח"א קלו מובא בפת"ש חו"מ תיח ס"ק ב שאדם צריך לקבל אחריות על נזק עתידי שיכול להיות)
ד. אם נותר נזק בגג על ידי השימוש של הדיירים, אין זה פוטר אותם מחובת התשלום אם אמנם נזק על ידם בעקבות שימוש בגג (שו"ע חו"מ שפג ב ברמ"א וכן שם במחבר תי . ד וראה שם סמ"ע ס"ק ד).
ה. המשך השימוש בגג וברכוש המשותף, אין בו משום הסכמה או ויתור על תביעה עתידית על נזקים שיש בגג. ועצם השימוש במקרה דנן, שאין אפשרות בעליל לעבור דירה מוכיח שכל כוונתם להמשיך להשתמש בדירה בגלל שאין להם היכן לדור, אבל אין בכך משום ויתור על תביעה בעקבות נזקים שנוצרו בדירתם (שו"ע חו"מ רלב ג ויעוי"ש בפת"ש על סעיף זה)..
ה. יחד עם זאת ברור שוועד הבית יוכל לתבוע את הקבלן, אם יוכיח שהנזקים בבניין היו מלכתחילה עקב בנייה לקוייה, ועקב פגמים מהותיים בהקמת המבנה (שו"ע חו"מ שז ג, וראה שם תטז א).