אנו גרים בבניין של 3 קומות ובו 7 דיריים. חלק מהדירות בנות 4 חדרים, חלק מהדירות בנות 3 חדרים ודירת פנטהאוז אחת בקומה התחתונה. רוב הדיירים דתיים. לפני כ- חמש שנים שולמו מיסי ועד הבית באופן יחסי לאחר בירור הלכתי שונתה הגבייה לשיטה שווה בשווה. כעת השאלה היא מהי השיטה הנוכנה לפיה צריכה להתנהל הגבייה של מיסי ועד הבית. מהי ההנהגה הנכונה ומהו החוק ? האם הקביעה היא על פי רוב או צריך את הסכמת עולם ? כיצד לקיים גביה לגבי תיקונים קטנים בהיקף כספיע של עד 300 ש"ח וכיצד לתיקונים בהיקפים גבוהים יותר, כגון לצורך שיפור הגינה, אספלט וכו' ? כיום הסכום לתשלום חודשי הוא 72 ש"ח לחודש.
ג', 04/05/2016 - 14:52
#1
א. חיוב התשלום לוועד הבית הוא חיוב מוחלט (שו"ע חו"מ קסג ג).
ב. הקובע לגבי התשלום הוא תקנון הבניין, באין תקנון לבניין הקובע הוא המנהג.
ג. הנהגת הדיירים קובעת לגבי התשלום, ואם נהגו זמן מסויים באשר לאופן התשלום זה מחייב את כולם (תרומת הדשן שמב, שו"ע חו"מ קסג א וראה חו"מ שלג א וראה פת"ש).
ד. עפ"י ההלכה הקובע לגבי התשלום מיסי וועד הבית תלוי בשני גורמים א. השותפות בין הדיירים. ב. ההנאה שיש לכל אחד מהדיירים מהרכוש המשותף. ולכן לא תמיד מדד השטח הוא בחינת המדד היחיד (באשר לשותפות ראה ב"ב ז ע"ב תד"ה לפי שבח ממון וד"ה לפי קירוב בתים. שו"ע חו"מ קסג ג עפ"י שו"ת מהר"י מינץ ז. ובאשר לגורם ההנאה ראה ב"ב ד ע"ב).
ה. במקרה שיש תקנון המוסכם על דיירי הבניין, והוא כבר היה קיים בשעה שדיירים באו לדור בבניין. הרי שהתקנון הוא הקובע. וזאת מטעם שבדיני ממונות הקובע הוא ההסכמה בין השותפים, והם יכולים לוותר אחד לשני, על פי רצונם ואין בכך משום ויתור על דיני תורה (ב"מ צד ע"א ירושלמי ב"מ פ"ה).
ו. במקרה שהיתה הנהגה על תשלום שווה וכעבור זמן התברר שהתקנון המצוי מחייב את הדיירים יכולים לחזור בהם (פתחי תשובה חו"מ קסג ס"ק טז).
ז. כל הסכמה בבניין צריכה להיות עפ"י רוב, אלא אם כן יש בהסכמה משום קיפוח זכויות המיעוט. ולכן אם יטענו בעלי הדירות הקטנות שהם רוצים שהתשלום יקבע עפ"י גודל הדירות וכך גם מופיע בתקנון, הרי שאי אפשר יהיה לחייב אותם לשלם בשווה (שו"ת מהרי"ק קפ, שו"ת נודע ביהודה מהדו"ק סימן כ).
ח. למרות האמור לעיל, הרי שההנהגה הנכונה שיש בה מהיושר ונכונה על פי דין, שראוי שתשלומי וועד הבית יהיו באופן שווה.וזאת מטעם, שקשה לשקלל מהי מידת ההנאה השונה, שעל פיה יקבע התשלום. כי יתכן שבעל הדירה הקטנה גר בקומה אחרונה ואילו בעל הדירה הגדולה גר בקומה הנמוכה, כך שהוא משתמש הרבה פחות במעלית, וממילא ההוצאות שהוא עולה לבניין הם נמוכות יותר. ויתכן גם מקרה, שבעל דירה קטנה יש בדירתו הרבה יותר דיורים מאשר בדירה הקטנה ולכן העלויות של דירתו תהיינה גבוהות יותר. וכיוון שקשה החלוקה, והאופנים הם רבים ומגוונים, קובעים שהתשלום יהיה שווה משום 'דרכי שלום' (שו"ת משכנות ישראל טז יב).
ט. בכל האמור בתיקונים גדולים, שהם בעיקר בבניין עצמו ואינם קשורים לתחזוקת הבניין, העלויות משמעותיות יותר הרי שצריך לתת לגורם ה'שותפות' את המדד העיקרי, ולכן התשלום יהיה על פי גודל הדירה (חזו"א ב"ב ד יט בשם היד רמ"ה וראה ים של שלמה ב"ק פ"ב טז).